| 从目前房地产市场的表现来看，无论是与房地产投资增速的历史数据相比，还是与现阶段城镇固定资产投资增速相比，房地产开发投资还处于低位。由于市场需求旺盛，加之资金充裕，房企投资意愿回升，预计土地购置、新开工面积等指标将进一步向好，开发投资景气度有望持续，未来增速还将继续加快。短期来看，资金充裕的开发商并无降价动力，而市场潜在需求仍然旺盛，供不应求的态势将支撑房价继续维持高位；另一方面，作为传统的成交淡季，购房者和开发商参与市场的积极性都不高，买卖双方陷入僵持。因此一季度楼市成交量将处于温和状态。业内人士认为，要恢复房地产价格的理性，必须从结构上解决问题，即对房地产业进行分类管理，构建多层次城市住房体系，走出一条有中国特色的科学发展道路。 领盛投资：看好中国二线城市物业投资 新兴物流枢纽仓库项目将有良好增长 领盛投资管理公司日前发布投资策略年度报告指出，于全球大部分地区，2010年将是投资房地产的理想时机。中国地区，看好二线城市物业，包括住宅及商业物业，而北京上海等过于炙热的房地产市场投资，则需持谨慎态度。 报告指出，全球各大主要市场中，资本价值的急速下滑已基本停止。随着投资者信心逐渐恢复，市场价格走势逐渐明朗，交易量也有上升趋势。领盛投资预计，2010年，市场前景渐趋明朗。但房地产资本市场在未来几年的波幅可能较大。由于各国政府制定的货币和财政刺激政策后果难料，或会导致在基本面还未稳固前现金流过度回涌房地产市场。流动性过剩的风险已于中国出现，并在某程度上出现于英国。 领盛投资亚太区策略主管曾纪崇表示，当经济及房地产市场基本面逐渐复苏，位处亚太区主要写字楼市场、坐落于商务中心区的高级写字楼将成为回报增长潜力最高的物业类型。亚太地区大部分的商铺物业市场均呈现乐观前景，不论是投资核心类型资产或是寻求较高回报的开发项目，都可找到合适的投资机会。在未来十年，中国及许多其他亚洲国家的经济仍将保持高速增长，同时增长动力将转移至消费板块。 由于国际贸易逐渐复苏，中国内地、香港及新加坡的工业房地产应有不俗表现，中国工业房地产还将从物流价值链现代化中获益。中国改善型和自住型住房潜在需求强劲，而城市化进程及生产力的发展将延续这一趋势。政府收紧房地产政策的目的是要于短期内限制投资型购房，平衡市场需求结构。 领盛指出，中国最佳高回报投资机会包括中档住宅及商铺物业，尤其是二线城市物业，位处新兴物流枢纽的仓库项目亦将有良好增长。但在北京、上海这些过度炙热的市场，投资需持谨慎态度。 中国投资者以往集中投资住宅物业，如今也日渐转向商业房地产。中长期而言，这将提高商业房地产的流动性，并为国内投资者开拓核心类型资产的投资市场。 领盛投资管理有限公司是全球房地产投资管理公司仲量联行集团成员，管理资产规模约399亿美元。 楼市“回暖”需冷静审视 我国房地产业如何走出一条可持续发展之路，如何成为投资商和业主合作共赢的产业，受访人士认为，实现这些目标，一些潜在的问题需要引起重视： 一是房地产开发投资额增长不足。根据检测，以上半年的速度来看，上海、杭州仅能够支撑2至4个月的销售，深圳仅够6个月的销售，供给明显不足。刘道友说，土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积同比是下降的，市场不足已经明显显现。1到7月份，我国房地产开发投资额同比仅增长了11.6%，住房开发投资同比增长仅仅为8.42%，土地购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积同比分别下降25.8%、13.4%、9.1%，这些指标的下降对房地产市场供给将会产生较大影响。 二是房价地价涨幅过快，明显经历着泡沫和风险。1至7月份投资来源中，国内贷款为6524亿元，同比增长12.7%，个人按揭贷款是3628亿元，同比增长了78、9%。同时必须看到，全国新增贷款已经达到了7.73万亿元。专家认为，今后一段时间信贷的发放能否继续保持对开发企业和个人住房消费的支持，仍是个极大的未知数。房地产业应该冷静地判断当前的形势，不要助推楼市的涨价，要以实际行动维护楼市回暖的局面。 三是房价的快速反弹，抑制了刚性需求，也挤出了部分投资的需求。房地产一线城市“地王”频频出现，土地价格连续走高，许多一线城市的房价都在不断飙升，引起了购房者的恐慌和政府关注。山西省政协副主席边鸣涛说，房价涨得太快了，势必购房者观望的情趣会暂时抬头，房地产市场会高位振荡一段时间，再次进入调整期，这种局面将会在今年第四季度和明年第一季度出现。 四是市场的需求信息不对称，间接导致部分市场需求提前释放。边鸣涛说，部分开发商借着现在的形势积极造势，拉高房价，容易使公众误认为房价涨得很快，而房子数量很少。由于信息的不对称，公众对价格走势、政府政策、土地政策的判断，不能够符合房地产发展客观需求。政府应该建立一个全面、及时、准确的房地产市场体系，提高房地产透明度，提高真实性，克服信息反应不准确，质量不能够保证，开放度、透明度不高的问题。 五是房地产价格非理性增长，品质开发出现“误读70年”现象。专家认为，房地产市场多年积累的深层次矛盾很多，周期性的调整并没有完成和到位。金融危机后，短短几个月涌现出如此多“地王”，损害消费者利益，也从根本上损害了房地产业的长远利益，损害房地产产业品牌和市场信誉。土地拍卖应该兼顾中小房地产商，土地的过度集中将来对打破市场垄断、价格垄断将形成不利。 房地产调整期：地产商要做些什么 目前我国房地产市场再次进入调整期。业内人士认为，当下房地产开发商需要对以下六方面加以调整。 发展以产定销模式山西省政协经济委员会主任刘道友认为，近来房价的快速反弹抑制了消费的刚性需求，也挤出了部分投资需求。由于房价涨得太快，消费者的观望情趣势必会暂时抬头，房地产市场将会在今年第四季度和明年第一季度高位振荡一段时间，随后再次进入调整期。 北京翰斯投资顾问机构李志锋认为，在这种情况下，企业更加要转变为按市场需求来开发。房地产开发企业过去基本上是团体开发模式，就是买地、盖房、卖房、汇款，基本是生产出来产品再销售，随着我国房地产市场的调整，总体上供应量还是大于需求，开发应按照“以产定销”原则进行。 恒大绿洲集团太原公司总经理助理陈旭东说，企业要生产符合市场要求、贴近市场要求、满足多数消费者的产品。政府如果能够提出规划条件展开招标，开发商不过是一个加工者而已。 由销售型物业向使用型物业开发转变房地产业的盈利模式不完全是卖楼，还有物业收入及增值等，这是国际通行模式。但目前我国绝大部分开发企业，尤其本土开发企业，基本上是通过销售型物业模式生存，由于盈利模式单一，很容易出现资金链断裂情况。 浙江绿城物业管理有限公司武汉分公司副总经理鞠宗霖说，去年绿城调查发现，除房价外，80%的业主非常注重物业管理的服务匹配。现在物业服务在我国沿海经济较发达的珠江三角洲和长江三角洲已经提上议事日程，因此，对于物业服务的投资和规范，未来必将成为房地产企业关注的新焦点。 山西省政府办公厅经济处处长程章说，政府是要支持房地产、振兴房地产，但并不是振兴房价。认清这一点，就要求开发商在保持价格不变的前提下，提升新建住房的绿地面积等各种配套服务。太原市房价与周边城市相比虽不算太高，但普遍存在公共基础设施不完善的问题，对这些短缺项目的建设是大趋势。 开发类型由单项型向复合多元型转变记者采访中了解到，目前单一的开发类型造成了房地产企业多以住宅结构为主。随着房地产市场的调整，开发环节将由单一的住宅开发逐步向多元项目转变。比如一些工业园区地产的开发，旧厂房的开发，以及新农村建设、城中村改造的开发。 由暴利形象向合理利润转变山西省房地产协会会长袁纶华认为，世界开发商的平均利润是5%，开发商的降价本身对缓解房价压力也是一个出路。在这种情况下，开发商需要放弃追求比较丰厚利润的想法，因势而变，加快房地产项目的周转速度，缩短开发周期，提高房地产开发资本的回报率。 同时，为了降低开发成本，政府应调整或降低重复、交叉、不合理的税费项目。比如向开发商“预收所得税”并不符合国家法律，应该跟其他领域的企业一样，按照实现的利润征收所得税。 山西大唐房地产开发有限公司董事长闫作利说，企业在税费方面的压力很大。要降低房地产开发建设过程中各个环节的成本，除了政府应该考虑降低适当的土地出让方式，包括适当降低土地成本外，可以把土地增值税或者是企业所得税留出来一块，专门为保障性住房做一个投资。 管理由粗放型向精确化转变记者采访中了解到，在房产市场快速发展的时候，开发商的工作重点也放在了拿地、融资、卖楼等环节上，对企业内部管理的精细化有待加强。 恒大绿洲集团太原公司总经理助理陈旭东认为，开发企业应该通过精细化的管理，包括项目投资决策、规划设计、营销物业、财务管理等各方面，增强开发企业的核心利润率，获得可持续发展。强化内部管理，就是要建立规范化、标准化的现代管理流程，严格控制各个环节的成本，通过规模效应整合良性的产业链。 由地产融资向地产金融转变闫作利说，房地产行业和金融行业是一个姊妹行业，前者对金融行业的依赖性非常强，但目前相当一部分开发商是以建筑商的思维在搞房地产开发，没有意识到房地产开发企业具备的金融特点。 “我们经常看到的现象就是一个企业拿500亩、300亩地开发房地产，但没有全盘考虑开发什么产品，开发多大规模，需要多少资金，需要从银行拿多少按揭，导致很多项目开工后又没资金了，被迫延长周期，回报率也降低了。”闫作利说，现在有80%的开发企业都是通过银行贷款，除了需要进一步拓宽融资渠道以外，开发商自身也需要加强地产金融的思维，要把提高资金的回报率作为一个主线，提高开发效率。(记者 王鹤) |
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