【中国驰名商标网-讯】坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,这是12日召开的国务院常务会议释放出的下半年楼市调控信号。业内人士分析认为,一方面利用限购等政策措施抑制投资投机需求,另一方面加大保障房供给、加强租赁市场规范化,供需两头双管齐下,政府着力改善供求关系、促进房价合理回归的调控意图非常明显。可以预期,下半年开发商将面临更为严峻的销售压力,价格调整可能势在必行。
限购扩大至二、三线城市
尽管调控取得初步成效,但当前楼市存在的问题仍不可忽视。从商品房市场来看,当前部分城市房价上涨压力仍然较大。总体而言,2月以来,全国70个城市房价指数涨幅持续回落,但全国商品房成交均价仍偏高。根据国家统计局数据,上半年,全国商品房成交均价同比上涨9.9%,较去年7.5%的全年涨幅有所上升,较1-5月上升1.8个百分点;其中,住宅成交均价同比上涨9.1%,较1-5月增加2.2个百分点,住宅成交均价明显回升。
值得注意的是,部分二、三线城市成为今年上半年全国楼市房价上涨的“领头羊”,而投资投机需求向未限购城市转移是造成这一现象的重要原因。国家统计局数据显示,70个大中城市中,沈阳、长沙、宜昌等3个城市近3个月新建住房价格月环比涨幅均超过0.5%。中国指数研究院监测数据也显示,其监测的8个重点城市中,上半年房价同比涨幅最大的城市是重庆,达到30.1%,而重庆是这8个城市中唯一一个未执行限购令的城市。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,5、6月份房地产开发投资仍保持高速增长,主要原因是在房地产市场中,一大批资金充裕的房地产企业正逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市,导致二、三线城市房地产开发和投资快速升温,房价持续攀升,且有迅速向一线城市看齐的涨势。
针对这一现象,国务院常务会议要求,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。
“随着楼市明显降温,部分地方出现放松调控的苗头。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示。因此,国务院此次重申和强调,旨在为地方政府敲警钟,会议提出的五条措施主要是要求各地进一步加强落实既有政策。
杨红旭分析认为,二线城市主要是指5个计划单列市和省会城市,目前除了重庆之外基本已施行限购,而佛山、三亚、温州、苏州、无锡等三线城市目前也已实行限购,因此政策的重点是要求已限购城市继续从严执行,不要放松。
也有业内人士认为,限购范围的扩大将对二、三线城市成交量构成直接冲击。由于房地产新开工和投资的增量大多在二、三线城市,因此从三季度开始,房地产新开工及投资增速或将出现明显回落。
扩大供应促房价回归理性
在坚决抑制投资投机需求的同时,加快保障房建设、加大普通商品房市场供应,也是促进楼市供求关系平衡、深化楼市调控效果的有效措施。从国务院常务会议部署的五项措施来看,有三条主要目的都在于加大市场供应。
在保障房建设方面,会议要求加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设,并建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
在土地供应方面,会议要求认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。根据国土部公布的数据,2011年全国计划供地21.8万公顷,较去年实际供地面积增长72.6%。今年全国住房用地供应计划总量较大,主要是为确保落实保障性安居工程建设用地任务。随着今年土地市场供应量的进一步加大,土地价格下降预期明显,这也暗示着房价在今年有可能出现小幅下降的情况。
另外,会议还特别提到规范住房租赁市场,要求抑制租金过快上涨,加强市场监测和监管。实际上,最近有关部门已经在采取行动。近日,住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》,要求各地采取多种措施,控制住房租金上涨过快。另外,上海、北京等地也出台了《居住房屋租赁管理办法》。
业内人士认为,国家将租赁市场的规范纳入楼市调控政策体系内,是希望通过将一部分住房需求疏导至租赁市场,起到平衡市场供求关系、平抑房价的作用。