城市生长与漂移的逻辑

时间:2010-03-22 19:08 经济观察报 点击:次 我要评论（）

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来源：　 　　时隔十多年，北京为一场更盛大的国际性综合体育赛事竖起了倒计时牌。当有关“2008年后北京房价是涨是跌”的辩论出现兴奋剂服用症之时，已经很少有人再去深究，当年亚运村版块的升值是不是北京市政府“无心插柳柳成荫”的结果了。 　　1988年，在京城北郊一片阡陌交通、鸡犬相闻的广袤乡野间，亚运村建设刨开了它的第一锹土。不过，直到1990年10月7日第十一届亚运会正式闭幕，沉浸在体育热情中的北京人还没有预料到，体育之于亚运村的重要性将迅速被它的一个新身份所取代——北京成熟最早的大型居住社区。 　　“单纯从体育运动区块的建设来看，亚运村是有心插花花不开，在亚运会后，它的场馆资源出现了极大的浪费。”清华建筑学院院长助理周榕告诉记者，现在亚运村已经没有一个场馆可以供奥运会正常使用，奥运场馆都要重建，即使翻新的也需要投入大量的资金。 　　而让亚运村十多年来始终风光无限的，是和市政府当初的规划初衷大相径庭的因素——浓厚的居住和商业氛围。“政府成功的经验，就在于铺设了道路和基础设施，没有对当地自行发展起来的居住项目和商业项目进行过多的行政干预。”周榕表示。 　　中关村、金融街、CBD、望京……继亚运村之后，一轮轮激进的规划运动碾过市场自发力量行走的脚步。在一个每年保持两位数增长速度的城市，想猜出它五年后的面貌恐怕是种徒劳，但是，如果你是想找到一些不变的游戏规则，亚运村的发展轨迹已为我们提供了部分答案。 　　如果说亚运村是被歪打正着孵热的，那么在原海淀镇辖区脱胎出来的中关村的命运，就不再有如此浓厚的戏剧化色彩了。 　　上世纪80年代，从海淀各个高校出来创业的大学毕业生，纷纷在当时的白颐路（现中关村大街）附近街面租下商铺叫卖电子产品，几年后，这一带就发展成了远近闻名的“中关村电子一条街”，科海、京海、四通、信通、联想、时代等一批自发创办的科技企业也相继诞生。到1988年，国务院正式批准《北京市新技术产业开发试验区暂行条例》，划定以中关村为中心的100平方公里范围为新技术产业开发试验区，并赋予18项优惠政策。此后，中关村的高新技术产业一路飞奔，直至1998年，北京市政府考虑到这个弹丸之地已经承载了交通压力过重、写字楼供应量稀缺、市场环境脏乱差等诸多问题，动起了扩大开发区面积、建设中关村西区的念头。 　　2000年，中关村西区开始了大规模拆迁，02年大批写字楼动工。2004年4月理想大厦率先竣工入住之后，西区写字楼形成了70万平方米放量上市的局面。“有的写字楼价格压到9000元/平方米都没人买。”周榕透露。 　　正在中关村区域运作某房地产项目的一位业内人士表示，中关村西区的写字楼陆续竣工一年多了，只消化了60%不到，其余30%的空置量可能要过两三年才能完全被市场吸收。而这，是建立在中关村经济每年“令人匪夷所思”的27%的增长率上的。 　　“幸亏这儿的经济发展快，不然，150万平方米建设量花去的200多亿元成本，怎么可能在两三年内消化？”北京置信房地产经纪有限公司董事长陈森林的话并非危言耸听。由政府组织的大规模开发，因为其平衡供需的敏锐度无法与市场力量相比拟，注定容易面临失衡的尴尬。在法国，由政府行政之手揉出来的拉德方斯区域，部分写字楼空置十多年仍未被市场消化。 　　一位业内人士认为，“在经济高速增长期，很多问题容易被表面繁华所掩盖，而一旦经济增长的动因撤退，这些问题就会以加倍严重、加倍危险的方式暴露出来。” 　　而从CBD、金融街、望京这三个同时呱呱坠地的新兴区域中，我们则看到了殊途同归的问题。故事始于1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》同时提出建设北京中心商务区、国家级金融管理中心，将望京建设为副都市中心。 　　在表达自己对金融街规划的感受时，一位不愿透露姓名的学者用了“岂有此理”这个词。在他看来，各金融机构间并无频繁的人员往来需求，金融业务也早已电子化，把它们聚集在一块不但没有必要，反而使这一区域成了城市的伤疤，丧失了城市的有机功能，变得机械化了。 　　据这位学者表示，CBD、金融街等强调功能集聚的规划理念已经是上世纪六七十年代的潮流，因为不能承载多元化、多要素的需求，已被国外最近十几年的规划理念抛弃。 　　记者就此询问朝阳区发改委一位负责人的意见，得到的回答是，“这些区域的性质定位其实都很好，只是要解决战略怎么转变为现实的问题。” 　　望京的故事，则典型地体现了政府规划的弹性问题。“当时的望京规划，连区内一条条小路的方向都规划好了，结果现在的交通状况演变成里面的路都空着，通往外面的出口又堵得近乎瘫痪。”陈森林认为，我们的规划有时候走入了一个误区，“都说规划要超前，但以我们这样的经济发展速度，根本无法预计五年后的城市是什么模样。既然如此，何不给后人留些余地，一步一步地展开？” 　　让陈森林感到欣慰的是，政府的理念也在不断进步，“这两年亦庄规划的时候就好多了，一期建设时没有一口气把二期的路修了，而是留到二期建设的时候才修，这样一期规划出现的问题就能及时得到修正。” 　　国家发改委一位人士向记者表示，几十年的计划经济容易让政府的规划思维走入误区，考虑的多是被监管对象“应该做什么”，而不是他们“不应该做什么”。而真正的活跃度高的区域，往往是通过市场力量自觉培育出来的。北京最有活力的区块，从三里屯到什刹海酒吧街，从秀水街到大红门服装市场，其发展轨迹无一不是遵循这样的规律。 　　另一个成功的典型是顺义的中央别墅区。“那全是自己长出来的，政府始终没有操刀。最初的丽都花园、香江别墅等几个项目，开发商选择那片地块的主要原因就是那儿归顺义管，不在城市重点地区，控制相对薄弱。到现在，那儿已经成了北京发展得最成熟的别墅区。”对于市场的力量，周榕显然一直怀有敬意。 　　从自发形成的这几个区域的产业特点来看，我们还可以归结出的一条规律是，各种产业和政府规划的关联度，也是有阶梯递进顺序的，越是直接和个人客户打交道的区域，越是难以进行政府控制。像亦庄区域的大型工业产业，政府的力量相对容易发挥；到了中关村这类以中小企业为主的区域，行政之手就显得有点鞭长莫及了；而定位于零售业、服务业、居住、休闲类产业的地区，如果也动用计划手段进行干预，悲剧性的结尾恐怕将是难以避免的。 　　朝阳区发改委人士则认为答案没那么简单。“谁都能想到的问题就不是问题了，你以为政府官员都是恐龙化石啊？”他认为，区域发展周期长，不能光看眼前利益，而单纯依靠市场力量也会出现很多问题，比如基础设施薄弱，“有些区域如果政府五年不管，十年后可能就完蛋了。” 　　“除了明令禁止的都允许做，这才是市场经济下公共利益的本义。”陈森林表示，政府不是不能管，是应该先分清楚哪些该管哪些不该管。“城市的公共基础设施是政府该管的内容，至于社会资源组织起来的方式，政府就不必插手了。”周榕则以系统论作了解释，“资源是有自组织功能的，政府的作用就是为其提供足够宽松的空间。而由政府对资源配置进行外部安排，不但要施加额外的能量，而且造成配置效率低下，实在不可取。”

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