房地产危机逐渐转移 房价疯涨代价是三方皆输
时间:2010-03-22 20:28 上海金融报 点击:次 我要评论（）
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文/陈子凌
今年上半年上证指数跌幅达48%，而楼市的跌幅也同样不容乐观。近年来一直领全国楼市风气之先的深圳，甚至出现了“购房者断供”的现象，房地产行业危机的风险正在逐渐向金融系统转移，引起了业内的不安
房价疯涨的代价是三方皆输
2007年的中国大地迎来了一场前所未有的资本盛宴。股价节节上升，楼市空前火爆，“流动性过剩”成了当时最为时髦的经济术语，而这一切或多或少地转换成了百姓手中日益膨胀的金融资产。
然而，天有不测风云。资本市场的盛宴在今年显然已无法再续，而高位入市的投资者也为之付出了“疯狂的代价”：今年上半年上证指数跌幅达48%，而楼市的跌幅也同样不容乐观。近年来一直领全国楼市风气之先的深圳，甚至出现了“购房者断供”的现象，由此行业危机的风险正在逐渐向金融系统转移，引起了业内的恐慌。在事实面前，我们不得不接受一个“三方皆输”局面的产生——银行担负大量不良贷款、开发商资金周转困难、购房者成为实实在在的负资产者，流动性危机笼罩全局。
投机客：“炒房炒成民工”
投机客的进入，营造了房地产市场的虚假繁荣，但房地产市场也正在此时由于过度投机而走向扭曲。银行、开发商和投机客之间，按“风险承受能力最小的先死”的游戏规则，高位接盘的投机客无疑首先上了“绞刑架”
房价泡沫的挤压是一个漫长而痛苦的过程，而对此痛苦感受之最深切者，莫过于疯狂入市、高位接盘的投机客。房价下跌，银行不过多添几笔坏账，地产商大不了出局当个“范跑跑”，而投机客却只能用有限的个人资产去填补这房价下跌的“黑洞”。
权威数据显示，曾经是房价涨幅榜冠军的深圳，今年以来一直在领跌全国，今年前五个月深圳房价每平米单价分别为15080元、16314元、13618元、11962元和11014元，与去年10月17350元的历史高位相比，到今年5月，深圳房价已经下跌了36.5%。按照负资产的概念，只要房价下跌超过30%，首付在三成的购房者，不仅其首付化为乌有，手中的房产按照市场现价也无法抵偿银行贷款，成为名副其实的负资产者。为了应对危机，深圳的一些业主选择了主动的“断供”。
深圳“购房者断供”虽然只是个例，尚未在全国其他主要城市中大规模出现，但却体现了房地产业的一次彻底的危机。令人颇为担心的是，由此金融系统正承受着来自行业转嫁的风险；更深层次的意义是，在中国的房地产市场，行业衰退的压力令人难以喘息，而作为购买力的主力军，炒房客作为一个群体首先被迫宣告了退出，“购房者断供”是其一纸“退出宣言”。
在投机气氛如此浓重的市场氛围中，“购房者断供”是偶然中的必然，一个注定的结局。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》显示，深圳2006年置业者中有超过30%的置业者在取得产权证后半年之内转手，投机之严重由此可见一斑。想必在市场繁荣的2007年，这一投机行为必然更为严重：个人购房上百套的屡见不鲜，某些楼盘炒房客控制房屋的比例占到了85%以上。
投机客的进入，营造了房地产市场的虚假繁荣，但房地产市场也正在此时由于过度投机而走向扭曲。这个远远偏离民众购买力的繁荣显得十分脆弱，一旦房价掉头向下，这种下跌通道一旦形成，就会有一个加速下跌的过程。此时，银行、开发商和投机客之间，按“风险承受能力最小的先死”的游戏规则，高位接盘的投机客无疑首先上了“绞刑架”。
几年前最抓人眼球的新闻是“炒房炒成了房东”，一个个财富神话把更多来自各行各业、青涩的投资者卷了进来。而近来最炙手可热的消息已是“炒房炒成了民工”，其主人公李金东称得上是近年来深圳炒房客的一个缩影和典型。据报道，深圳炒房客李金东2003年以40万元“开炒”，2006年身家过亿，2007年下半年后，随着调控深入、深圳房价缩水三成，大举吃进的房子卖不掉，租金远抵不上月供。扛不住的他不得不以协议转让、由他人偿还剩余房贷的方式将69套房子割肉，而自己则一贫如洗，栖身每月租金300元的农民房中。
曾经疯狂、如今深套，一夕暴富、一朝猝死，贷款炒房的炒房客终被房子“炒焦”，而会为破产的炒房客掬一把同情之泪的人只怕是少之又少，波折的人生经历留给炒房客们的是无尽的思考与自责。如今李金东躺在农民房里盯着斑驳的天花板，他大概会想起，5年前当他怀揣40万元准备做实业的时候，是如何发现炒房没有门槛，而钱远比做实业来得更快、更好赚；这5年他又是如何一步步下水，忘记了知足与风险的。
开发商：向“猪坚强”学习
去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧积累了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁
房地产是一个需要大量资金流支持的行业，一旦资金流面临断裂的风险，其对于房地产业的影响不啻于一次八级强震，开发商也将面临“巧妇难为无米之炊”的窘境。面临窘境，开发商们该何去何从？
日前，在无锡举办的2008中国房地产高峰论坛上，万通集团董事长冯仑略带调侃地表示，目前的情势下，地产大腕们都要学习地震中被埋36天仍奇迹存活的“猪坚强”，即便瘦身也要顽强地存活下来。他还将目前的房地产市场现状作了恰如其分的归类。冯仑表示，开发商开始想跑是毫无疑问的。目前有三个跑的姿态，一个是“范跑跑”，就是小的地产公司；第二个是谭千秋，岿然不动在地震中保护别人，是大型国企，他们没有办法跑，要保护这个市场；第三个叫猪坚强，由300斤饿到100斤，但是能够坚持到最后，等解放军到来。“希望大家尊重范跑跑的权利，同时对他加以道德提升，他跑是为了生存，不能责怪他。而我们要找到自己的生存办法，就是要变成"猪坚强"。”
作为房地产企业的董事长和在中国地产界摸爬滚打多年的资深人士，冯仑这番评论虽然有些刻薄，但是却将当前大小地产开发商心态描绘得跃然纸上。事实上，去年前3个季度，由于供需两旺，不少开发商将大量现金投向土地储备。这种不计后果的疯狂囤地行为，实际上已经为之后的资金流趋紧积累了足够的风险。一旦市场情况或国家金融政策发生变化，企业的财务状况将随时受到威胁。果然到去年4季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”。原来开发商融资几乎路路通达，现在则是处处掣肘。
“金鸡独立”的非上市房地产企业受制银行信贷趋紧，日子不太好过；那么，一边是银行信贷，一边是二级市场直接融资，“两条腿走路”的房地产类上市公司的境况又如何呢？答案是同样趋紧，即使是在市场繁荣的2007年，我们依然能从公司的财务报表中看出公司惊人的负债率。统计数据显示，内地房地产上市公司2007年平均资产负债率达66.1%，万科60.98%，保利84.99%，金融街66.14%，富力76.57%；而从经营现金流来看，虽然部分港资地产公司偶尔也会出现现金流为负的情况，但一般是交替出现的。
内地地产上市公司则明显不同，行业产生的现金流量净额为-345.96亿元，万科-104亿元，保利-94亿元，招商-40亿元，富力-83亿元。年内以来，现金流趋紧的现状依然无力改变。从一季报的数据来看，一季度万科每股经营性现金流为-0.21元，招商地产为-1.63元，金地集团和保利地产也分别达到了-1.65元和-2.40元。
房产企业也并非“坐以待毙”的碌碌之辈，为了应对频频出台的紧缩银根的政策，品牌房企纷纷走上了上市道路。然而，内地房地产企业的上市之路并非一帆风顺。恒大地产首次公开上市（IPO）遭搁置事件被喻为“2008年中国房地产界最具标志性的事件”。3月20日，中国证监会发行部审核三处负责人习龙生明确表示：“中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”在上市融资的事件上，房产企业再遭重创。
银行：风光背后有隐忧
尽管相关银行一再否认，但业内“购房者断供”和存贷业务利润大幅下降的说法不见得是空穴来风，依靠财政减免所创造出来的利润是暂时的、不牢靠的。受从紧货币政策影响的房地产业，也会在下半年开始向银行传递风险
“购房者断供”传闻一波未平，业内又传来了银行因信贷业务减少而利润堪忧的言论。而就在此时，银行类个股却在股价“腰斩”、市场普遍担忧的情况下喜报频发——公告显示，工商银行预计上半年净利润同比增长50％以上，招商银行预计同比增长100％以上，浦发银行预计同比增长140％以上，中信银行预计同比增长150％以上，深发展预计同比增长85％至95％，宁波银行预计同比增长50％至70％。其中有部分银行业绩的实际增幅与去年上半年相比毫不逊色。
谁都知道，国内银行中间业务运作尚不能和外资银行相提并论，而经营利润的增长点主要还是落在了传统的“存贷差”之上。商业性房地产贷款在银行整体业务中所占比例及其带给银行高额的利息差，让银行一度将开发商和购房者奉为上宾。央行去年底的一项统计数据表明，去年金融机构各项贷款中，商业性房地产贷款总额占比超过30%。但与此前“只要手中有地，贷款找上门”的情况大相径庭的是，国家如今对于房企信贷政策的从紧，使得这块业务的利润大幅缩水，因此前期市场人士并不对银行类个股的中报业绩抱有太大的希望。
但占据国家金融体系中心地位的银行业绝非“等闲之辈”，其在整个金融体系中“牵一发而动全身”的特殊地位，使得国家不能对其境况坐视不理。没有利润，也能创造一块利润出来。各家银行在公告中均提及，所得税率的降低是支持业绩增长的一大因素。从今年1月1日起，企业所得税率从原来的33％下调至25％。西南证券研究报告据此推算，即使今年银行税前利润没有任何增长，税后利润仍然可以提高11.9个百分点。
无风不起浪。尽管相关银行一再否认，但业内“购房者断供”和存贷业务利润大幅下降的说法不见得是空穴来风，依靠财政减免所创造出来的利润是暂时的、不牢靠的。因此，总而言之，银行业是风光背后有隐忧。国金证券首席经济学家金岩石分析指出，受从紧货币政策影响的房地产业，也会在下半年开始向银行传递风险。
由于存贷利差巨大利益的驱使，银行长期以来都在与政府、开发商、购房者之间努力保持着一种微妙的平衡，这种平衡能够使得存贷业务长期持续，并且由此不惜违背国家一些政策。据国内媒体报道，日前，广州、深圳等地开发商纷纷打出“分期首付”、“垫付首付款”等促销手段，表面上解决了企业资金流从紧的难题，实现了资金的部分回流，实质上是彻头彻尾地无视和架空了国家“二套房贷首付至少四成”的政策，从而加大了银行的风险，也导致了在楼市的冷暖交替中，深圳房价在年内经历了一轮又一轮的大起大落。
由此看来，银行业风光背后隐忧不小。长期发放低质量贷款意味着金融风险的不断累积，最后必然导致大规模流动性危机的发生。防微杜渐，业内专家指出，此前的一系列事件已经说明了银行在风险管理和控制方面的“真空”，如果银行在对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等方面进行更加严格的审查，坏账风险必然会大为降低。 （责任编辑 依然）
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